+7 (812) 41-000-91

31 декабря 2013

Управляющие компании. "За" и "Против".

Приобретая объект коммерческой недвижимости собственник  обычно стоит перед выбором: предоставить  управление объектом внешней профессиональной управляющей компании, или управлять объектом самостоятельно.
В том и другом случае есть  свои «за» и «против». Если собственник выбирает первое – то, как правило, передает  все  функции по коммерческому управлению  внешней профессиональной компании, специализирующейся в предоставлении именно такого рода услуг. Основная цель коммерческого  управления (Property Management) - повышение доходности объекта и управление его стоимостью, управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности по коммерческому использованию объекта недвижимости. 

Преимущества передачи функций по коммерческому управлению внешней компании заключаются в следующем:

•    Собственнику объекта коммерческой недвижимости важно, чтобы инвестированные в объект коммерческой недвижимости средства были возвращены с определенной доходностью (как правило,  от аренды объекта недвижимости), для чего необходимо сделать  процесс управления объектом наиболее эффективным и безрисковым. Речь, конечно,  идет об управляемых рисках, к которым относятся: условия арендного договора, уровень операционного и финансового левереджа, структура инвестированного капитала и его  стоимость, доля рынка недвижимости, месторасположение  объекта недвижимости, структура арендаторов. Именно этими рисками  и будет управлять  внешняя  компания, предоставляющая услуги по коммерческому управлению.

•    Профессиональные компании осуществляют комплексное обслуживание одновременно нескольких объектов в нескольких сегментах  коммерческой недвижимости, имеют специалистов в разных областях – маркетологов, брокеров, специалистов по  аренде недвижимости, экономистов и юристов, специализирующихся именно в сфере коммерческого управления (PropertyManagement). Такие компании  имеют непосредственную связь с рынком и  представляют серьезную конкуренцию  коммерческим службам собственника, управляющим объектами недвижимости самостоятельно. 

•    Внешняя управляющая компания осуществляет маркетинговую поддержку и брокеридж объекта в рамках действия договора на управление / агентского договора, что существенно сокращает размер затрат собственника на внешних консультантов, рекламное и маркетинговое продвижение объекта.

•    При передаче функций по коммерческому управлению внешней компании собственник передает также полномочия по решению вопросов ротации арендаторов внутри объекта – уменьшением или увеличением арендуемой площади, расторжением  договоров аренды, ценообразованием в части применения арендных ставок в договорах аренды, заключением новых договоров аренды, переговорными процессами с арендаторами, управлением дебиторской задолженностью и управлением претензионной работой с арендаторами, что является достаточно трудоемким  процессом.

•    Внешняя управляющая компания способна обеспечить выполнение плана доходов от аренды, что является немаловажным условием для собственника, который планирует получение определенного дохода в определенный период в  будущем (например, за календарный год). Данный план будет разработан с учетом специфики объектов недвижимости, сроков экспонирования свободных площадей, с учетом состояния  помещений, коэффициента потерь и  других факторов.

•    Профессиональная компания, имея в своем штате квалифицированных юристов, оказывает юридическое сопровождение по заключенным и планируемым к заключению договорам аренды, представлением интересов собственника в контролирующих и судебных  органах.

•    Управляющая компания представляет  собственнику анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, т.е. все потенциальные возможности получения дохода. 

•    Внешняя управляющая компания   может осуществлять и  дополнительные услуги, среди которых наиболее важная -  аудит коммерческого использования объектов недвижимости, что для многих собственников представляет определенные трудности, т.к. выявить недостатки, злоупотребления на объекте, особенно, если это непрофильный актив,  непросто, а в 90% случаев они есть.  
Недостатки передачи функций по коммерческому управлению внешней управляющей компании:

•    Доверие собственника  к управляющей компании. 

•    Большинство компаний, занимающихся профессиональным коммерческим управлением, как правило, не оказывают услуги по эксплуатации объекта недвижимости, что для собственника объекта является немаловажным фактором.

Если объект недвижимости небольшой, собственнику объекта по силам самому справиться с управлением своего объекта, и, возможно, расходы по управлению объектом будут намного ниже, чем предложит управляющая компания.

Если собственник  выбирает управление объектом самостоятельно, то ему необходимо организовать коммерческую службу, которая будет включать специалистов по маркетинговому и рекламному продвижению объекта, брокеров, специалистов по аренде, экономистов, юристов и контролировать сразу несколько направлений деятельности. Для этого собственник должен быть уверен в своих знаниях и возможностях, особенно если эти виды деятельности являются непрофильными.  

Профессиональная компания в сфере коммерческого управления отлично подойдет для девелоперов, банков,  а также для компаний, у которых имеются непрофильные активы в виде приносящей доход коммерческой недвижимости. Для перечисленных компаний  необходимо четкое понимание потенциала недвижимости, приносящей доход, важна отчетность, четко выработанная  стратегия продвижения объектов на рынке, методология ценообразования и применения арендных ставок, и управление рисками. 

Для контроля за управляющей компанией в сфере Property Management, необходимо в договоре на управление указать перечень обязательной отчетности по осуществлению услуг, которая будет включать финансовую отчетность, отчет о проведенных работах, маркетинговый анализ рынка недвижимости применительно к объекту, план доходов по аренде.

Специализирующихся исключительно в сфере Property management управляющих компаний в России крайне мало, многие девелоперы и банкиры и не подозревают о том, что возможно внешнее коммерческое управление, которое как и любой аутсорсинг избавит их от посвящения в непрофильный бизнес.

Собственникам коммерческой недвижимости, которые управляют объектами самостоятельно, рекомендуется привлекать внешние компании для проведения аудита коммерческого использования объектов с целью объективной  оценки деятельности собственной коммерческой службы и выявления возможных рисков и нарушений.

Наши партнёры

  • Горжилобмен
    Горжилобмен
  • Сбербанк России
    Сбербанк России
  • BFA Банк
    BFA Банк
  • Барокко
    Барокко
  • Knight frank
    Knight frank
  • ООО 'Риэлторская Группа Легион'
    ООО 'Риэлторская Группа Легион'
  • ATLANTIC CITY
    ATLANTIC CITY
  • УК
    УК "МИЛЛЕР-ЦЕНТР”
  • УК “ТЕОРЕМА”
    УК “ТЕОРЕМА”
  • УК “СЕНАТОР”
    УК “СЕНАТОР”
  • БФА Девелопмент
    БФА Девелопмент
  • Главстрой
    Главстрой
  • Группа компаний ЦДС
    Группа компаний ЦДС
  • Жилой комплекс Леонтьевский мыс
    Жилой комплекс Леонтьевский мыс
  • ЗАО У2М
    ЗАО У2М
  • Северный город
    Северный город
  • YIT ЛенТек
    YIT ЛенТек
  • ЛенСпецСМУ
    ЛенСпецСМУ
  • Группа компаний Балтрос
    Группа компаний Балтрос
  • Агентство недвижимости
    Агентство недвижимости
  • Okhta Group
    Okhta Group
  • Петербургская недвижимость
    Петербургская недвижимость
  • ИНВЕСТИЦИОННО РИЕЛТОРСКАЯ КОМПАНИЯ
    ИНВЕСТИЦИОННО РИЕЛТОРСКАЯ КОМПАНИЯ
  • Jensen Group
    Jensen Group
  • Возрождение Санкт-Петребурга
    Возрождение Санкт-Петребурга
  • RBI
    RBI
  • Строительная компания ТЕМП
    Строительная компания ТЕМП
  • Деловой петербург
    Деловой петербург
  • БалтинвестБанк
    БалтинвестБанк
  • Банк москвы
    Банк москвы
  • Номос Банк
    Номос Банк
  • Жилищный комитет Санкт-Петербурга
    Жилищный комитет Санкт-Петербурга
  • Администрация Санкт-Петербурга
    Администрация Санкт-Петербурга
  • Единый центр документов
    Единый центр документов
  • ТЕЛРОС ТЕЛЕКОМ
    ТЕЛРОС ТЕЛЕКОМ
  • Концерн Десткосельский
    Концерн Десткосельский
  • АДВОКАТСКИЙ КАБИНЕТ МИХАЙЛОВА Е. Г.
    АДВОКАТСКИЙ КАБИНЕТ МИХАЙЛОВА Е. Г.
  • Ассоциация риэлторов и СПб и ЛО
    Ассоциация риэлторов и СПб и ЛО
  • МБМ Транс
    МБМ Транс
  • ЕИП НЕДВИЖИМОСТИ
    ЕИП НЕДВИЖИМОСТИ
  • Большой Сервер Недвижимости
    Большой Сервер Недвижимости
  • КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ
    КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ
  • Бюллетень недвижимости
    Бюллетень недвижимости
  • Авито.ру
    Авито.ру
  • Недвижимость Петербурга
    Недвижимость Петербурга
  • Дом хороших квартир
    Дом хороших квартир
  • Банк Санкт-Петербург
    Банк Санкт-Петербург
  • Агенство по персоналу
    Агенство по персоналу
  • НПО
    НПО "Элита"